Claves de la Ley de los contratos de crédito inmobiliario.

Este artículo es de interés para aquellos que ya tienen contratado un préstamo hipotecario en España y los que van a contratarlo en el futuro. Porque les vamos a explicar la nueva ley española de los contratos de crédito inmobiliario, desde el punto de vista jurídico.

El 16 de junio de 2019 entró en vigor la nueva ley – Ley 5/2019 – que regula los contratos de crédito inmobiliario. La ley pretende recuperar la confianza de los prestatarios potenciando la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio de las partes. Su objetivo último es a protección de los consumidores, reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda. Vamos a analizar algunos aspectos más importantes y más polémicos para entender si esta ley realmente podrá alcanzar sus objetivos.

En primer lugar, la nueva excluye de los contratos ya existentes las viejas cláusulas abusivas. Ni una cláusula abusiva puede “escapar”, de lo contrario el contrato de crédito hipotecario simplemente no se va a poder inscribir en el Registro de la Propiedad. Las cláusulas potencialmente abusivas son por ejemplo las siguientes. En los créditos con el interés variable, los bancos tienen prohibido establecer la cláusula suelo. El interés puede varias, bajar, aunque no podrá ser negativa, naturalmente.
La cláusula que regula ls distribución de los gastos también puede llegar a ser abusiva. Con la nueva ley el prestatario debe asumir tan sólo los gastos de tasación del inmueble. El resto, lo asumirá el prestamista, el banco: gastos de gestoría, aranceles notariales, gastos de inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad, y el impuesto por los Actos Jurídicos Documentados. Hay que recordar que la banca nunca pierde, y al final acabará repercutiendo todos estos gastos en el prestatario.

También puede ser abusiva la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo. ¿Cuando puede el banco ejecutar la garantía hipotecaria? Sólo cuando el incumplimiento del deudor sea suficientemente significativo en atención al préstamo contratado, es decir, cuando la cuantía de las cuotas vencidas equivalgan, al menos al 3% del capital concedido, o el impago de 12 plazos mensuales dentro de la primera mitad de duración del préstamo. Las cifras son más altas si el deudor deja de pagar sus cuotas en la segunda mitas de duración del préstamo, es tal caso el banco podrá ejecutar la hipoteca si el deudor ha estado 15 meses sin ingresar sus cuotas, o bien el 7% del capital concedido. Así que con la nueva ley, el banco tendrá que esperar 12-15 meses antes de poder ejecutar la garantía hipotecaria judicialmente, y para entonces la cuantía vencida será elevada. Nosotros creemos que los bancos van a reaccionar antes.

El siguiente aspecto interesante es que la nueva ley tendrá efecto retroactivo, porque se aplicará a los contratos anteriores a su entrada en vigor cuyo vencimiento anticipado aun no se ha producido, pero se producirá después de su entrada en vigor. Por ejemplo, si el deudor está ingresando las mensualidades ahora, pero deja de ingresarlas en julio o agosto de 2019.

Otro aspecto digno de mencionar. Tal y como hemos dicho, la nueva ley excluye las viejas cláusulas abusivas de los contratos ya existentes, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene su contrato resulta más favorable para él. Esto parece poco lógico, pero es posible. El deudor, hoy día, tiene una gran ventaja porque si su contrato contiene cláusulas abusivas (se establece el vencimiento anticipado por el impago de tan sólo de 1 mensualidad), su hipoteca no podrá ser ejecutada. Curiosamente, al deudor le favorece tener una cláusula abusiva, porque es nula, y por tanto no existe la cláusula de vencimiento anticipado, y por tanto, el prestamista no podría acudir al juicio ejecutivo hipotecario.

¿Hay motivo para estar contento? Sí, pero no por mucho rato. Porque si los bancos se ven imposibilitados para ejecutar la garantía hipotecaria, no van a estar toda la vida con los brazos cruzados, ni tampoco los 12-15 meses previstos en la ley. Habrá una reacción en respuesta. ¿Cual? Pues si al banco acreedor se le cierra la via hipotecaria, tendrá que dirigirse a un juicio ordinario, que es lo que va a pasar en los próximos meses. Hay que esperar un aluvión de demandas judiciales de los bancos. El sobreseimiento de la ejecución hipotecaria puede acabar siendo más perjudicial para el deudor si el acreedor acude a un juicio ordinario de resolución por incumplimiento, en virtud del artículo 1.124 CC. Con esto obtendrá un título judicial de ejecución, sin posibilidad ya de apreciación de cláusulas abusivas y sin los beneficios que las normas de la ejecución hipotecaria reconocen al deudor.

Seguimos. La nueva ley impone la obligación a los bancos de proporcionar al prestatario la información básica, junto con los furmularios estándar, con todas las condiciones del préstamo. ¿Y quién debe transmitir esta información al cliente?, el Notario. El Notario que debe asumir la función de asesoramiento sobre el contenido del contrato y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas, deberá aclarar todas las dudas antes de firmar la escritura de la hipoteca. Y lo hará de forma gratuita.

El prestatario podrá elegir libremente al notario, que es un derecho irrenunciable, y lo hará dentro de los 10 días naturales antes del día de la escritura. El prestatario deberá comparecer ante el Notario, para que este pueda extender el acta, como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo. Si el prestatario no comparece el día anterior, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo. El procedimiento se inicia con la remisión telemática por el prestamista de la documentación al Notario elegido por el prestatario y finaliza con la autorización por éste de la escritura de préstamo o crédito hipotecario. Con todo esto, el prestamista cumple con sus deberes de transparencia, el prestatario es informado adecuadamente y en tiempo oportuno, la sociedad gana confianza en el sector. ¿Parece que todos contentos, no?

Pero el cliente tiene que presentarse varias veces en la Notaría: para identificarse, para recibir la información y las fichas enviadas por el banco, para oir la explicación del notario (cláusula por cláusula), y todo esto constará en el acta notarial. Un montón de papel, un montón de tiempo para redactar el acta. Y todo eso gratis. Luego tiene que pasar un día de reflexión. Y finalmente el cliente viene para firmar la escritura.

El notario tendrá muchísima carga de trabajo gratis y ¿quién garantizará que va a hacer bien su trabajo? El notario primero informa, luego da fe de que él mismo le ha informado bien al prestatario y luego otorga la escritura.

En nuestro despacho, somos escépticos con las novedades que introduce esta ley. Creemos ue el acta notarial va a ser una pura formalidad. ¿Quien elige normalmente al notario? El intermediario o el agente inmobiliario. Y esto dificilmente va a cambiar. Aun así, el prestatario debe conocer sus derechos.

Si usted se encuentra en una situación dificil con su hipoteca, puede contactar con nosotros y explicar su problema, y nosotros le buscaremos la mejor solución.

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